Vender um bem de alguém considerado incapaz é uma situação muito comum e que deve ser tratada com muito cuidado.
Apenas para relembrar: “A capacidade civil é a aptidão de adquirir direitos e de assumir deveres nas relações jurídicas patrimoniais (ex.: comprar, vender, realizar contratos). Ou seja, somente aqueles que são considerados “capazes” pela lei, podem, sozinhos, realizar estes atos.”
Se você possui algum familiar ou conhecido incapaz – menor ou maior de idade –, a dúvida sobre como vender um bem de alguém que precisa de um representante para a prática dos atos da vida civil já deve ter passado por sua cabeça.
Neste texto, vamos esclarecer alguns pontos sobre esse tema!
No artigo “Curatela: o que é isso?” (clique aqui), explicamos que a curatela é “um mecanismo de proteção para aqueles que, maiores de idade, não possuem capacidade de reger os atos da própria vida”. É, portanto, o encargo conferido a uma pessoa para cuidar de um adulto (ou seja, de alguém que já é maior de idade), mas que, por algum motivo (enfermidade, deficiência, dependência química, etc.) não é capaz de se autodeterminar e não possui condições de entender e compreender as consequências, o alcance e a importância de seus atos.
Assim, o curador será o responsável por administrar, proteger e cuidar dos bens do curatelado. Então, pode surgir o questionamento: e se for necessário vender o bem de propriedade daquele incapaz? O que se deve fazer?
Pois bem, o primeiro ponto é procurar o atendimento de advogados ou da Defensoria Pública, pois, para a venda do bem de um curatelado é necessária uma autorização judicial, que poderá ser concedida em um processo de “alvará para venda”.
Tem-se, portanto, que um dos requisitos é a autorização judicial.
Porém, existem mais três aspectos essenciais a serem observados: a “real necessidade”, “inequívoca vantagem” e a “avaliação judicial do bem”.
Vamos saber do que se tratam?
– REAL NECESSIDADE: a venda de bem de incapaz somente pode ser autorizada em situação de real necessidade porque o seu patrimônio e seus interesses devem ser plenamente resguardados. Mas, o que pode ser considerado real necessidade? Isso vai depender de caso para caso.
De maneira geral, pode-se dizer que os casos de real necessidade são aqueles que envolvem a educação, saúde ou subsistência do incapaz. Além disso, existe a possibilidade de se demonstrar a real necessidade de alienar um bem para a aquisição de outro em seu lugar. A lei, porém, não se preocupa em fornecer um rol preestabelecido de situações nas quais há real necessidade.
A título de exemplo, pode-se mencionar os casos nos quais os envolvidos são pessoas com poucos recursos, nos quais o incapaz está hospitalizado em estado crítico e precisa do valor para arcar com o tratamento; e quando há necessidade do recebimento da quantia para garantir os custeios básicos e essenciais à sobrevivência do incapaz. Ou seja, não é recomendado que se autorize a venda de um bem de incapaz por motivos supérfluos, mas a “real necessidade”, de fato, deverá ser verificada no caso concreto, avaliando-se com cautela as circunstâncias em que vive o incapaz e seus familiares (incluindo seu curador).
– INEQUÍVOCA VANTAGEM: de acordo com o artigo 1750 do Código Civil Brasileiro, os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver inequívoca vantagem – ou seja, uma vantagem certa. Esse artigo é aplicável também à curatela (não sendo caso de menor de idade), por conta do disposto no artigo 1774 do Código Civil Brasileiro. Assim, somente será concedida a autorização para a venda de bem de incapaz se for demonstrado no caso, efetivamente, que haverá vantagem para ele.
Importante ressaltar aqui, que a vantagem advinda do negócio deve vir em benefício do incapaz (e não de seu curador ou outras pessoas) e, ainda, que não basta somente a comprovação de ausência de prejuízo.
A título de exemplo, pode-se mencionar que, a eventual venda de bem, sob a justificativa de que se está a arcar com as despesas de manutenção de determinado imóvel, por si só, não deve prevalecer sem que haja prévia e cuidadosa avaliação, demonstrando-se que, além de utilizar os valores da venda para arcar com as despesas de manutenção, o negócio a ser realizado trará vantagem – de fato – ao incapaz.
– AVALIAÇÃO DO BEM: a avaliação do bem será necessária até mesmo para que se verifique a presença da inequívoca vantagem na realização do negócio jurídico. Ela serve para que, avaliado o valor do bem a ser vendido e também, se for o caso, do bem a ser adquirido em seu lugar, seja possível analisar se o incapaz não terá prejuízo financeiro.
Com relação ao dinheiro obtido com a venda do bem (não inferior à avaliação), o Código Civil determina que o curador somente poderá ficar em poder de valores necessários para as despesas com o sustento e a administração dos bens da pessoa incapaz. Por este motivo, o valor obtido com a venda, por ser do curatelado, deverá ser depositado em conta judicial vinculada ao processo, e só será liberado mediante novo alvará, comprovada a necessidade do curatelado, e com a posterior apresentação de prestação de contas.
Por fim, será nulo o negócio jurídico quando ausente a prévia autorização judicial e, declarada a nulidade, por força da proibição de enriquecimento sem causa, deve ser restituída ao comprador a quantia paga, garantindo-se ao possuidor de boa-fé o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Ou seja, se alguém comprar o imóvel de incapaz que foi vendido sem autorização judicial, o comprador poderá, dependendo das circunstâncias, ser indenizado quando da anulação do negócio.
Todos esses cuidados são essenciais, tendo em vista a preocupação do Estado em proteger o patrimônio do incapaz e resguardar seus interesses. É extremamente necessária a fiscalização acerca da correta administração de seu patrimônio, para que o incapaz não seja prejudicado e, eventualmente, fique desamparado financeiramente.
Arethusa Baroni
Flávia Kirilos Beckert Cabral
Laura Roncaglio de Carvalho
Minha mãe faleceu e meu irmão construiu no terreno dela ainda em vida, usufruiu do bem até o momento da morte dele também, ele e a esposa tiveram um filho e além disso cuidavam de nosso outro irmão que possui deficiência intelectual, hoje eu cuido do meu irmão que tem essa incapacidade e moramos na casa. A viúva do meu irmão, mãe do filho dele pode solicitar a venda da casa, mesmo que meu irmão especial resida na casa?
Olá, tudo bem?
Primeiramente, seria necessário verificar se foi regularizada toda a questão do patrimônio, se foi aberto o inventário da sua mãe e em nome de quem está a propriedade do imóvel atualmente. Também, seria preciso verificar se você é curadora do seu irmão incapaz e se a situação dele está formalizada nesse sentido.
Caso parte do bem tenha sido destinada ao seu irmão que faleceu e à viúva, dividindo com você e com seu irmão incapaz, ela até poderá requerer a venda, mas será necessária autorização judicial para tanto, conforme mencionamos no texto.
O ideal é entrar em contato com advogados que possam averiguar todos os detalhes da situação – o que não nos cabe – e prestar orientações mais precisas acerca do que pode ser feito no caso.
Esperamos ter ajudado!
Atenciosamente,
Laura e Arethusa.
Olá!
Minha irmã e curatelada devido problemas mentais, meu pai faleceu e precisamos fazer o inventário.
É possivel dividir os imoveis para que os quilhões dela não fique juntos com os demais herdeiros?
Olá, tudo bem?
Não temos certeza se entendemos o questionamento. A abertura do inventário é justamente o procedimento que vai garantir a divisão do patrimônio deixado pelo falecido para os herdeiros. Se sua irmã é curatelada, a parte que cabe a ela lhe será destinada e o curador exercerá a administração do patrimônio, mas precisará de autorização judicial para diversas movimentações, conforme mencionamos no texto.
Sugerimos algumas leituras sobre inventário, que podem te ajudar a entender alguns pontos: https://direitofamiliar.com.br/category/inventario/.
Ainda, para análise de casos específicos, o ideal é procurar o auxílio de advogados/as ou da Defensoria Pública, pois eles poderão verificar todos os detalhes e indicar, mais precisamente, o que pode ser feito.
Esperamos ter ajudado!
Atenciosamente,
Laura e Arethusa.
Ola boa noite
Tenho um conhecido que é curador de seus irmãos. Ocorre que esses irmãos tem terras que dela e tirado receitas com vendas de produtos que a própria terra oferece. Os irmãos curstelados também recebem um salário de aposentadoria cada um.
Ocorre que o curador colocou seus irmãos no asilo deixando o salário de aposentadoria de casa um como pagamento .
A pergunta é.. o curador pode se beneficiar das receitas das terras dos seus irmãos que agora estão no asilo?
Olá, tudo bem?
Teoricamente, o curador tem a função somente de administrar os bens e recursos de seus curatelados. Inclusive, determinadas movimentações somente podem ser realizadas com autorização judicial para tanto. Se há suspeitas em relação à conduta do curador, de que ele estaria se beneficiando indevidamente, pode-se solicitar ao juízo uma prestação de contas ou outras medidas, dependendo do caso.
Para orientações mais precisas, o ideal é buscar o auxílio de advogados ou da Defensoria Pública, pois eles poderão analisar os detalhes da situação e indicar os caminhos possíveis.
Esperamos ter ajudado!
Atenciosamente,
Laura e Arethusa.
Olá! Meu nome é Debora. Estou com uma dúvida que é a seguinte: a advogada gerou uma guia no site do tribunal de justiça de São Paulo para e realizar um depósito em favor do meu filho, menor de idade. Contudo, quando tento pagar o boleto, dá inconsistência de destinatário, e o banco se recusa a realizar o pagamento. Todos os demais dados do boleto (número e dados do processo) estão corretos, mas o sistema acusa outro destinatário.
Ela insiste que o boleto do Banco do Brasil está correto. Como devo proceder?
Olá, tudo bem?
Sentimos muito o inconveniente, mas não temos competência para dizer qual é o problema. O ideal é que a senhora converse com a sua advogada para que tentem solucionar referida inconsistência. Tire uma foto do erro que aparece e envie para a sua advogada, ou tente entrar em contato com o setor responsável do próprio Tribunal.
Atenciosamente,
equipe Direito Familiar.
Bom dia! Me chamo Elinaldo de Maceió-Al… Minha tia teve uma curatela de seus pais e veio a falecer em alguns anos depois! Sendo que antes de adquirir a curatela deles! As irmãs estava na casa e não ajudava os pais na Saúde dos mesmos! Sendo assim que recorreu na justiça e ganhou a posse de cuida dos pais dela… Hoje em dia os pais já se foram… E ela está em dúvida se a herança ficará para ela sozinha… ou vai ter que reparte para os irmãos?
Fico no aguardo!
Sds: Elinaldo Mélo!
Olá, tudo bem?
O fato de ela exercer os cuidados com os pais, por si só, não faz com que ela seja a única herdeira. Porém, dependendo das circunstâncias, isso pode acontecer. Não temos como analisar os detalhes do caso, mas sugerimos que a leitura de nossos artigos sobre sucessões para entender melhor como funcionam estas questões relacionadas a herança.
“Inventário: Ordem sucessória” – https://direitofamiliar.com.br/inventario-ordem-sucessoria/
“Não sou casado e não tive filhos! Quem herdará meus bens?” – https://direitofamiliar.com.br/nao-sou-casado-e-nao-tive-filhos-quem-herdara-meus-bens/
“O que é o inventário e para que serve?” – https://direitofamiliar.com.br/o-que-e-o-inventario-e-para-que-serve/
Além de ler nossos artigos, o mais adequado é que você procure o auxílio de advogados que atuam na área, ou até mesmo da Defensoria Pública, para que analisem o caso de perto e indiquem o melhor caminho a ser seguido.
Atenciosamente,
equipe Direito Familiar.
Olá, gostaria de saber como minha mãe que é curadora de meu pai após ter sofrido AVC e ser interditado, ela quer vender a casa para comprar outra, pois devido a doença veio a morar comigo a filha. Então como vender imóvel como fazer.
Olá Marta.
Conforme explicamos no artigo, o primeiro ponto é procurar o atendimento de advogados ou da Defensoria Pública, pois, para a venda do bem de um curatelado é necessária uma autorização judicial, que poderá ser concedida em um processo de “alvará para venda”, que deverá ser pedida no mesmo Juízo em que tramita o processo da interdição.
Nesse processo será analisada a real necessidade da venda do bem, a vantagem do negócio para o incapaz proprietário do imóvel e também será realizada uma avaliação judicial, que determinará o valor do bem a ser vendido. Se a venda for autorizada, em tese, ela não poderá ser realizada por valor inferior ao indicado na avaliação judicial e, em princípio, o valor obtido com a venda deverá ser depositado em uma conta judicial vinculada ao processo de interdição, e só será liberado mediante novo alvará, comprovada a necessidade do curatelado, com a posterior apresentação de prestação de contas.
Esperamos ter ajudado!
Atenciosamente,
Equipe Direito Familiar.
como formar a conta judicial após a venda do bem
Olá Roberto. Tudo bem?
Você deve se dirigir à Caixa Econômica Federal e informar que deseja realizar um depósito judicial em uma conta vinculada aos autos de interdição (você deve informar o número dos autos e a Vara onde corre o processo).
Você pode acessar os seguintes links para obter maiores informações:
– http://www.caixa.gov.br/poder-publico/apoio-poder-publico/servicos-caixa/servicos-judiciarios/Paginas/default.aspx#depositos-judiciais
– https://depositojudicial.caixa.gov.br/sigsj_internet/depositos-judiciais/justica-estadual/
Atenciosamente,
Equipe Direito Familiar.
Temos um imóvel de veraneio onde 50% pertence a minha mãe, 25% a mim,e 25% a minha irmã, que tem a curatela provisória de minha mãe por 6 meses para fim de inss. Como devo proceder para comprar a parte de minha mãe e irmã nesse imóvel, estou pagando todas as despezas sozinha
Olá, Vânia. Tudo bem?
O ideal seria que vocês conversassem a respeito, uma vez que para a compra e venda de bens de pais para filhos, é necessária a concordância dos demais filhos, no caso, sua irmã. De qualquer forma, enquanto sua mãe for curatelada, será necessária a autorização judicial para efetuar a venda.
Como é uma situação com algumas peculiaridades e exige uma análise mais aprofundada do caso, o que não nos cabe, sugerimos que você entre em contato com advogados especializados na área de Direito de Família e Sucessões, para que os mesmos lhe orientem adequadamente.
Atenciosamente,
equipe Direito Familiar.
Boa tarde! Excelente artigo, obrigada pelos esclarecimentos.
Estou com uma dúvida. No caso de compra de bem imóvel por uma pessoa curatelada, também haverá necessidade de autorização judicial, certo? Neste caso, também será necessário comprovar os requisitos mencionados acima, como real necessidade e inequívoca vantagem?
Poderá ser solicitada a autorização para aquisição através de petição simples nos próprios autos de curatela, ou terá que ser novo processo distribuído por dependência?
Obrigada!
Olá Lidia, tudo bem?
Há quem entenda que não é necessária a autorização judicial para a compra de imóvel por incapaz, desde que representado ou assistido, isso porque o ato se encaixaria nos de “administração” do patrimônio. Por outro lado, há quem entenda que não se trata de mero ato de administração e, ainda, é inadmissível que se realize a escritura quando é sabido que o bem não vale aquilo que está sendo negociado e documentado, por exemplo.
Assim, para garantir, o ideal seria que se tivesse autorização judicial, pois o Poder Judiciário decidirá se a aquisição é benéfica ou prejudicial e, desse modo, ao nosso ver, também seria necessário demonstrar os mesmos requisitos e o pedido poderá ser formulado nos mesmos autos da curatela, dependendo da fase em que se encontra.
Atenciosamente,
Equipe Direito Familiar.
Gostaria de saber se essa regra é plausível para um curatelado que tenha recebido quinhão de herança junto a outros. O juiz costuma permitir a venda de um patrimônio em que este tem cota inferior?
Olá, José! Tudo bem?
Todo e qualquer patrimônio, a princípio, pode ser vendido. Se o curatelado possui uma parte do patrimônio, ainda que seja inferior, será necessária a autorização para a venda dessa parte, e deverá ser demonstrada nos autos a real necessidade e/ou a inequívoca vantagem para a venda. Não temos como adiantar qual seria o posicionamento do juiz que analisará a causa, pois cada caso deve ser analisado de acordo com suas particularidades.
No entanto, o que podemos dizer é que, o Juiz deverá avaliar a situação conforme o caso concreto apresentado e, se restar comprovado que a venda será benéfica ao curatelado, é provável que ele autorize, sem importar o percentual que o curatelado tem do bem.
Atenciosamente,
Equipe Direito Familiar.
Olá! gostaria de saber se esta autorização judicial também é cabível em casos de idosos com mais de 80 anos que não estão lúcidos, se caso não houver curatela é necessário fazer primeiro a curatela antes de pedir a autorização judicial para alienar imóvel de idoso? ou pode pedir diretamente a autorização judicial?
Agradeço desde já pelas informações!
Artigo bastante esclarecedor.
Olá Anderson, tudo bem?
O mais adequado é que sejam tomadas as providências no sentido de pedir a curatela do idoso antes de qualquer outra medida, a fim de resguardar os interesses de todos os envolvidos.
Isso porque, uma pessoa só será considerada incapaz se houver o devido processo legal que ateste tal condição. É importante refletir que se a venda for realizada e, posteriormente for arguido por algum interessado que a pessoa que vendeu o bem não tinha capacidade/discernimento para realizar o ato por livre e espontânea vontade, a venda pode ser questionada e até mesmo anulada.
Acreditamos que, se um pedido de autorização para venda chegar ao Judiciário, sem que haja comprovação da incapacidade do vendedor, tal situação poderá ser questionada e poderá ser solicitado inclusive que primeiro seja regularizada a situação da suposta incapacidade alegada.
Porém, não podemos adiantar qual seria o eventual posicionamento do juiz responsável por analisar o pedido de autorização para a venda do bem antes da concessão da curatela, pois isso pode depender de diversos fatores. Pode haver quem entenda que a curatela não é necessária em alguns casos, contudo, ao nosso ver, é essencial regularizar essa situação.
Atenciosamente,
Equipe Direito Familiar.
Olá,
O processo de alvará deve ser distribuído por dependência ao processo de interdição?
Isso pode ser feito com um advogado diferente do advogado do processo de interdição?
Obrigada
Olá, Paula!
Tudo bem?
Pode ser distribuído por dependência sim, levando em consideração o disposto no artigo 919 do Código de Processo Civil e pode ser feito por advogado diferente, também!
Atenciosamente,
Equipe Direito Familiar.
o QUE FAZER QUANDO O CURATELADO É O SEU CÔNJUGE, E VC VENDEU UMA PARTE DO MURO DO IMÓVEL SEM ALVARÁ, ATRAVÉS DE CONTRATO PARTICULAR de compra e venda E SÓ DEPOIS DE UNS ANOS O COMPRADOR DESEJA REGULARIZAR A COMPRA FAZENDO A ESCRITURA PUBLICA? COMO JUSTIFICAR EM UM PEDIDO DE ALVARÁ PARA VENDA ESTA VENDA QUE JÁ OCORREU HÁ ANOS ATRÁS? INCLUSIVE ESTE MURO QUE FOI COMPRADO JÁ ESTÁ EDIFICADO?
Olá Thais, tudo bem?
Se a venda não foi realizada com o procedimento adequado e com autorização judicial, há grandes chances de que ela possa ser anulada judicialmente, principalmente se não estiver de acordo com os interesses do incapaz. O ideal é que você procure pelo auxílio de advogados, explicando a situação completa, para que lhe indiquem o melhor caminho a ser seguido para regularizar a situação.
Atenciosamente,
Equipe Direito Familiar.
Olá, minha vó tem Alzheimer e quem mora com ela sou eu, meus dois irmãos e minha mãe. Ela possui 7 filhos, mas nenhum filho quer ficar com ela à não ser nós. Então resolvi ir atrás de uma curatela, e queria saber se quando ela vier a óbito os restantes dos filhos irão ter direitos aos bens dela ? Ou somente o curador decide oque fazer.
Olá, tudo bem?
Tratam-se de institutos diferentes. O curador (nomeado em processo de curatela) será o responsável por administrar os bens da curatelada enquanto viva, a fim de que sejam resguardados seus interesses. Falamos sobre isso no seguinte texto: https://direitofamiliar.com.br/curatela-o-que-e-isso/.
Mas, o patrimônio dela ainda será herdado por todos os filhos igualmente, depois de seu falecimento, salvo exceções (testamento, deserdação…).
Atenciosamente,
Equipe Direito Familiar.
Olá! Se não estiver equivocado este artigo compreende quando o imóvel pertence integralmente ao curatelado totalmente incapaz. Mas o que dizer quando o curatelado totalmente incapaz detém somente 25% do direito ao imóvel deixado por herança? Como fica o processo para a venda do imóvel uma vez que os demais herdeiros desejam receber suas partes? Obrigado e parabéns pelo excelente artigo.
Olá, José!
Tudo bem?
O procedimento será o mesmo, será pedida autorização para a venda dos 25%. O fato de o imóvel pertencer a outras pessoas, além do incapaz, poderá servir de argumento para o pedido de autorização da venda. O que provavelmente acontecerá é que o valor da venda correspondente à quota parte do incapaz será depositado em juízo, caso não haja destino certo para tal valor.
Atenciosamente,
Equipe Direito Familiar.
Tenho a curatela de minha mãe que tem uma casa no Paraná que só está dando prejuízo posso vender é já fazer a partilha de bens com meus irmãos já que minha mãe ñ precisa de ajuda financeira pois eu supor todas as necessidades dela ?
Olá, tudo bem?
Para a venda do imóvel, será necessário pedir a autorização judicial, conforme mencionamos no texto. A partilha do bem, contudo, somente poderá se realizar depois do falecimento dela, por meio do inventário (https://direitofamiliar.com.br/o-que-e-o-inventario-e-para-que-serve/).
Ainda sobre o tema, sugerimos a leitura dos seguintes textos:
https://direitofamiliar.com.br/doacao-de-bens-tenho-dois-filhos-posso-doar-um-imovel-apenas-para-um-deles/
https://direitofamiliar.com.br/planejamento-sucessorio-como-dividir-meu-patrimonio-em-vida/
Esperamos ter ajudado!
Atenciosamente,
Equipe Direito Familiar.