Vender um bem de alguém considerado incapaz é uma situação muito comum e que deve ser tratada com muito cuidado.
Apenas para relembrar: “A capacidade civil é a aptidão de adquirir direitos e de assumir deveres nas relações jurídicas patrimoniais (ex.: comprar, vender, realizar contratos). Ou seja, somente aqueles que são considerados “capazes” pela lei, podem, sozinhos, realizar estes atos.”
Se você possui algum familiar ou conhecido incapaz – menor ou maior de idade –, a dúvida sobre como vender um bem de alguém que precisa de um representante para a prática dos atos da vida civil já deve ter passado por sua cabeça.
Neste texto, vamos esclarecer alguns pontos sobre esse tema!
No artigo “Curatela: o que é isso?” (clique aqui), explicamos que a curatela é “um mecanismo de proteção para aqueles que, maiores de idade, não possuem capacidade de reger os atos da própria vida”. É, portanto, o encargo conferido a uma pessoa para cuidar de um adulto (ou seja, de alguém que já é maior de idade), mas que, por algum motivo (enfermidade, deficiência, dependência química, etc.) não é capaz de se autodeterminar e não possui condições de entender e compreender as consequências, o alcance e a importância de seus atos.
Assim, o curador será o responsável por administrar, proteger e cuidar dos bens do curatelado. Então, pode surgir o questionamento: e se for necessário vender o bem de propriedade daquele incapaz? O que se deve fazer?
Pois bem, o primeiro ponto é procurar o atendimento de advogados ou da Defensoria Pública, pois, para a venda do bem de um curatelado é necessária uma autorização judicial, que poderá ser concedida em um processo de “alvará para venda”.
Tem-se, portanto, que um dos requisitos é a autorização judicial.
Porém, existem mais três aspectos essenciais a serem observados: a “real necessidade”, “inequívoca vantagem” e a “avaliação judicial do bem”.
Vamos saber do que se tratam?
– REAL NECESSIDADE: a venda de bem de incapaz somente pode ser autorizada em situação de real necessidade porque o seu patrimônio e seus interesses devem ser plenamente resguardados. Mas, o que pode ser considerado real necessidade? Isso vai depender de caso para caso.
De maneira geral, pode-se dizer que os casos de real necessidade são aqueles que envolvem a educação, saúde ou subsistência do incapaz. Além disso, existe a possibilidade de se demonstrar a real necessidade de alienar um bem para a aquisição de outro em seu lugar. A lei, porém, não se preocupa em fornecer um rol preestabelecido de situações nas quais há real necessidade.
A título de exemplo, pode-se mencionar os casos nos quais os envolvidos são pessoas com poucos recursos, nos quais o incapaz está hospitalizado em estado crítico e precisa do valor para arcar com o tratamento; e quando há necessidade do recebimento da quantia para garantir os custeios básicos e essenciais à sobrevivência do incapaz. Ou seja, não é recomendado que se autorize a venda de um bem de incapaz por motivos supérfluos, mas a “real necessidade”, de fato, deverá ser verificada no caso concreto, avaliando-se com cautela as circunstâncias em que vive o incapaz e seus familiares (incluindo seu curador).
– INEQUÍVOCA VANTAGEM: de acordo com o artigo 1750 do Código Civil Brasileiro, os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver inequívoca vantagem – ou seja, uma vantagem certa. Esse artigo é aplicável também à curatela (não sendo caso de menor de idade), por conta do disposto no artigo 1774 do Código Civil Brasileiro. Assim, somente será concedida a autorização para a venda de bem de incapaz se for demonstrado no caso, efetivamente, que haverá vantagem para ele.
Importante ressaltar aqui, que a vantagem advinda do negócio deve vir em benefício do incapaz (e não de seu curador ou outras pessoas) e, ainda, que não basta somente a comprovação de ausência de prejuízo.
A título de exemplo, pode-se mencionar que, a eventual venda de bem, sob a justificativa de que se está a arcar com as despesas de manutenção de determinado imóvel, por si só, não deve prevalecer sem que haja prévia e cuidadosa avaliação, demonstrando-se que, além de utilizar os valores da venda para arcar com as despesas de manutenção, o negócio a ser realizado trará vantagem – de fato – ao incapaz.
– AVALIAÇÃO DO BEM: a avaliação do bem será necessária até mesmo para que se verifique a presença da inequívoca vantagem na realização do negócio jurídico. Ela serve para que, avaliado o valor do bem a ser vendido e também, se for o caso, do bem a ser adquirido em seu lugar, seja possível analisar se o incapaz não terá prejuízo financeiro.
Com relação ao dinheiro obtido com a venda do bem (não inferior à avaliação), o Código Civil determina que o curador somente poderá ficar em poder de valores necessários para as despesas com o sustento e a administração dos bens da pessoa incapaz. Por este motivo, o valor obtido com a venda, por ser do curatelado, deverá ser depositado em conta judicial vinculada ao processo, e só será liberado mediante novo alvará, comprovada a necessidade do curatelado, e com a posterior apresentação de prestação de contas.
Por fim, será nulo o negócio jurídico quando ausente a prévia autorização judicial e, declarada a nulidade, por força da proibição de enriquecimento sem causa, deve ser restituída ao comprador a quantia paga, garantindo-se ao possuidor de boa-fé o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Ou seja, se alguém comprar o imóvel de incapaz que foi vendido sem autorização judicial, o comprador poderá, dependendo das circunstâncias, ser indenizado quando da anulação do negócio.
Todos esses cuidados são essenciais, tendo em vista a preocupação do Estado em proteger o patrimônio do incapaz e resguardar seus interesses. É extremamente necessária a fiscalização acerca da correta administração de seu patrimônio, para que o incapaz não seja prejudicado e, eventualmente, fique desamparado financeiramente.
Arethusa Baroni
Flávia Kirilos Beckert Cabral
Laura Roncaglio de Carvalho